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上海臨港擬189億購入漕河涇開發區資產 科創產業布局進一步完善業績增長可期
  上海臨港12月5日發布公告稱,公司擬向漕總公司發行股份及支付現金購買其持有的合資公司65%股權、高科技園公司100%股權及科技綠洲公司10%的股權,向天健置業、久壟投資、莘閔公司、華民置業及藍勤投資發行股份購買其持有的南橋公司45%股權、雙創公司15%股權及華萬公司55%股權,并募集配套資金不超過60億元。公司表示,通過此次交易,上市公司的現有土地資源儲備將進一步增加,有利于上市公司進一步集聚優勢資源、提升行業地位,推進在上海產業園區的戰略布局。
    公告顯示,本次交易作價合計為189億元,其中,以現金方式支付對價27.93億元,以股份方式支付對價161.06億元,股份發行價格為20.68元/股,發行股份數為7.79億股。

20192019德甲赛程赛果 www.aciasc.com.cn   從交易方案來看,上海臨港此次交易標的的核心是漕河涇經濟開發區相關資產。據了解,漕河涇開發區是全國國家級經濟技術開發區和高新技術產業開發區中經濟總量大、對區域經濟貢獻度高、高新技術產業最為密集的開發區之一,也是全國國家級開發區中發展速度較快、技術含量較高和經濟效益較好的開發區之一。2015年11月,上海市委、市人民政府通過《關于加快建設具有全球影響力的科技創新中心的意見》(滬委發〔2015〕7號),提出要建設各具特色的科技創新集聚區,聚焦漕河涇等重點區域,打造創新要素集聚、綜合服務功能強、適宜創新創業的科技創新中心重要承載區。2017年度,漕河涇開發區在上海市2.27‰土地面積上,年創造全市3.76%的GDP,在行業中處于領先地位。

  目前漕河涇開發區已形成以電子信息為支柱產業,新材料、生物醫藥、航空航天、汽車研發配套、環保新能源為五大重點產業,現代服務業為支撐產業的產業集群。

  上海臨港相關人員表示,漕河涇開發區作為上海建設全球科創中心的重要承載區,此次資產重組臨港集團將漕河涇開發區核心資產置入上市公司,通過資本市場進一步集聚資金、科技、創新、產業和服務資源,凸顯體制機制優勢,加快區域建設和發展,為上海建設全球科創中心作出貢獻。

  公告顯示,此次標的資產采用資產基礎法作為評估方法,注入資產評估值合計199.98億元,對應靜態市盈率和市凈率分別為28.98倍和4.51倍??悸嗆獻使炯案嚦萍莢骯糾蠓峙?注入資產的交易作價為189億元。

  此次上海臨港收購的標的公司主要系以園區物業租賃業務為主,注入資產2017年利潤主要來源于租金收入。對比2015年至今上市公司收購的主要從事物業租賃標的案例來看,此次估值對應的市盈率與市凈率處于中游水平,也低于可比交易的市盈率均值(39.43倍)和市凈率均值(6.01倍)水平。

  同樣值得關注的是,此次重組擬注入的漕河涇園區資產中投資性房地產對應的每平米物業評估均價約為1.5-1.8萬元/平米(系指可出租物業單價),而同區域辦公物業市價水平約2-4萬元/平米,此次評估充分考慮了標的公司經營風險,物業評估單價與市場價格水平而言較低,估值處于合理范圍。

  另外,上海臨港最新公布的交易方案增加了標的資產的業績承諾。根據公告,漕總公司下屬擬注入資產中按假設開發法、收益法評估的物業資產在2019、2020、2021年的業績補償期限內進行業績承諾及補償安排,漕總公司承諾上述資產在業績補償期內累計實現的歸屬于母公司的凈利潤不低于18.76億元。

  上述業績補償金額主要基于合資公司、高科技園公司及科技綠洲公司未來三年內的園區產業載體租金收益,根據預測的各年租金收益合計得到漕總公司承諾實現的累計歸母凈利潤。除租金收益外,合資公司、高科技園公司及科技綠洲公司匯總模擬主體還有部分物業銷售收益及其他業務收益。根據本次重組審計機構出具的報告,2017年合資公司、高科技園公司、科技綠洲公司匯總模擬主體的毛利為16.14億元,其中房屋租金的毛利占當期匯總模擬主體毛利的58.90%,房屋銷售毛利占當期匯總模擬主體毛利的33.52%。

  本次交易完成后,上市公司2017年度基本每股收益將由0.37元/股增至0.58元/股,2018年1-6月份基本每股收益將由0.14元/股增至0.38元/股?!吧蝦A俑奐氨敬沃刈櫚慕灰錐苑戒鈄芄徑員甑淖什蠢捶⒄購陀芰弒賦浞中判摹?上述負責人說??悸塹戒詈魚扒⒄鉤墑?區位優勢突出,作為成熟地段工業研發樓,未來具備較為客觀的產業園區載體租金收益增長率,注入上市公司后將進一步提升上市公司盈利能力。